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修繕積立金 大丈夫?

 




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修繕積立金の不安をなくしたい

平均的な修繕積立金

 不足でも過負荷でも困る修繕積立金。いくらなら足りるのか、気になるところです。
 平成25年度の国土交通省の調査によると、全国のマンションの修繕積立金の平均額は
   10,783円(149円/u)
駐車場等の使用料からの充当含みで
   11,800円/月/戸(164円/u)
と発表されました。
 しかしこの数字には、マンションの経年、戸数や広さなどの規模、仕様、設備の種類、修繕積立金基金の有無、一時金・借入金の有無、グレードアップの有無等は現れていません。
(地方での平地の駐車場と、首都圏の機械式駐車場・タワーパーキングの修繕費の差だけでも甚大なものがあります)


 では首都圏ではどうでしょうか?
 マンション管理新聞社調査による都内マンションの平均修繕積立金というデータがあります。


築年 対象物件数 平均戸数 平均価格
(万円)
平均専有
面積(u)
平均修繕
積立金
u当たり
積立金
40年超 36 59.8 2,492 52.88 9264, 175
30〜40年未満 608 95.6 2,425 53.81 10,268 191
20〜30年未満 1,003 90.6 2,776 59.66 10,913 183
10〜20年未満 1,063 64.7 3,485 67.80 9,328 138
 5〜10年未満 984 101.6 4,217 68.81 7,305 106
 5年未満 800 239.3 5,236 70.01 5,954 85
    全   体 4,494 113.8 3,648 64.59 8,759 136


 このデータからも、ピーク時(30年前後)で10,000〜11,000円の積立金という平均額が出されました。
 ではこのぐらいあれば足りるということでしょうか?
 平均戸数を見てください。大型物件が多く含まれていることが判ります。つまり、100戸以上の大型物件(ただしタワーマンションを除く)であれば、この修繕積立金でほぼやっていけるであろう金額と推測されます。




少戸数のマンションでは?

 首都圏には30〜50戸規模のマンションが数多くあります。
 マンションの修繕積立金を算出する際、戸数というのは重要な要素となります。小中規模の物件では、平均を大きく上回るケースも少なくありません。
 どんな場合に大きくなるのかというと、20〜30戸でエレベータがある、50戸規模で機械式駐車場があるようなケースでは設備の修繕費負担が大きくなってしまいます。また複雑な形状のマンションも、大規模修繕工事費がかかることがあります。
 逆に、シンプルな形状の小規模マンションで、エレベータもなく、給水管が直結式(受水槽がない)といったケースでは、平均修繕積立金額を下回ることもあります。


 将来かかる修繕工事費を戸数(実際は面積)で割ることになりますので、工事が近くなってから考えたのでは負担が大きくなりがちです。計画的な工事ができず、悪くなったらその都度修繕をせざるを得ないマンションも中にはありますが、場当たり的な修繕の繰返しの方が、長い目で見ると無駄な費用がかかることになります。
 小規模マンションほど適切な長期修繕計画を早目にご用意ください。それが不安をなくす一番の方法です。




不安の原因


 マンションの修繕には大きく分けて外壁・防水等の建築工事、給排水管等の設備工事があります。建築関連はおおよそ12年周期で大規模修繕工事としてひとまとめに行うのが最も経済的で有効であり、実際にそれが一般的となっています。設備工事は20〜30年目頃に更新(新しいものに交換)工事が集中します。






不安解消のカギは『生涯』修繕費


 竣工直後から最初の大規模修繕工事まではほとんど工事がないのに対し、15年過ぎ頃からどんどん工事が増えて来るのがお分かりいただけると思います。
 では、どうすればそれが避けられるでしょうか?
 大別するとつの方法が考えられます。。
  @ 早い内から修繕積立金を貯めて行く
  A 工事時期の集中を避ける
  B 修繕費・維持費の低減
  C 収入策


 @は繰返しになりますが、早い内から長期修繕計画を立てることに限ります。適切な修繕積立金で進めて行かないと、後々に何度も増額しなければならなくなります。例えそれが所有者が定年を迎えた後でも、です。まず長期修繕計画を作ってください。


 Aは、例えば高耐久性が期待できる材料を使用する等の方法です。最初の大規模修繕工事や前倒しでの設備工事で導入すると良いでしょう。ご相談ください。
  例   高断熱性防水
      高耐久性建材
      設備の劣化防止  etc.


 BはAも含んできますが、建物自体の生涯での修繕費が安くなるように考えることです。言い換えるとスケールメリットのある修繕や使い方をするということです。
Aで挙げた例の他には
  例   直結増圧給水
      高機能省エネルギー設備機器の採用
      LED等高寿命照明
      太陽光発電(共用部分での利用)
      雨水再利用
      機械式駐車場 ⇒ カーシェアリングへの変更  etc. 
 一部管理費会計になるものもありますが、維持費全体を下げる方法を導入する、より積極的な予防策です(ECO-ECO再生の実例
 こちらも私達ECO-ECO建物再生推進協会の得意分野です。お気軽にご相談ください。


 Cは外部収入を得た場合は税金も絡んで来ますし、売電価格も下がってしまった現在、少しハードルが高いものになりますが、このような方法もあります。
  例   太陽光発電(共用部分での利用 + 売電)
      トランクルーム  etc.


  将来の修繕費が不安なので良い案はないかとのご相談を受け、設計した大規模修繕工事が、エコロジーにもなっていたというケースも多々あります。
  未来への不安を考える時、初めに検討するのは省コストだけでも充分です。修繕して長く使うこと自体がエコロジーなのですから。




ホームドクターとしての設計コンサルタント


 例え長期修繕計画を立てる際に上のような計画を立てても、大規模修繕コンサルティングを別の設計コンサルタントに依頼しては、全く違った仕様になるはずです。逆もまた然りです。(※長期修繕計画は一般的には汎用的な仕様で作成します)
 できれば長期修繕計画策定から大規模修繕コンサルティングまで、また設備の調査診断や工事提案まで同じコンサルタントがお付き合いできるようご検討ください。建物の状態や管理組合様の特徴やご要望まで理解した、言わばホームドクターです。


 ECO-ECO建物再生推進協会には多くの設計コンサルタントが所属しています。ぜひお手伝いをさせてください。