大規模修繕コンサルティング

 




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お問合せ先
特定非営利活動法人
ECO-ECO建物再生推進協会

 
E-mail:
ecoeco@ark.ocn.ne.jp
TEL:045-341-0161
FAX:045-343-0231


神奈川県横浜市中区長者町
  5丁目51-1-710
 
 

大規模修繕工事 コンサルティング

大規模修繕を成功に導く5つのポイント


 初めての大規模修繕工事は、管理組合にとっても最初の一大事業となります。これを成功裡に終わらせるポイントは以下の5つです。

 POINT1 建物の劣化状況を必ず診断する
 POINT2 管理組合員の理解・協力を得る
 POINT3 施工会社の選定は公平に行う
 POINT4 予算に見合った修繕を心がける
 POINT5 コンサルタントは管理組合のパートナーを選ぶ

 カギは何と言っても透明性。密室化せず、管理組合全体の足並みと方向性を揃える必要があります。
 この事業のお手伝いをするのが、パートナーである設計コンサルタントです。新築工事との大きな違いは、人が住んでいる場での工事ということになります。新築経験の豊富な設計事務所ではなく、改修工事専門の設計事務所を選んでください。管理組合運営や管理規約についての知識も不可欠です。


大規模修繕工事を進める3つの方法


大規模修繕工事の進め方には、3つの方法があります。


 ●責任施工方式
 ●設計監理方式
 ●プロポーザル方式


以下、これらについて説明します。


責任施工方式


1.契約形態
 管理組合は工事会社または管理会社と工事契約を交わします。
2.メリット
 完全に信頼ができる相手であれば、1社に任せ切りにできるので、理事の時間的
 負担はあまりありません。
3.デメリット
 複数社からの相見積を取りたくても、各社で仕様・項目・数量がそれぞれである
 ため、比較が困難です。
 その内容が適切であるかどうかの判断が困難です。
 工事監理者がいないため、工事が適正に行われたかどうかの判断が困難です。
 仕様に管理組合の要望が入っていない、工事の結果が思わしくないなどといった
 クレームが後々出て来るリスクが最も高い方法です。



設計監理方式


1.契約形態
 設計事務所等の専門家をコンサルタントとして選定し、調査診断、設計、
 施工会社の選定補助、工事監理を委託します。
 その後、コンサルティングを受けながら施工会社を選定します。
 @管理組合はコンサルタント(設計事務所等)と設計監理契約を結ぶ
 A管理組合は工事施工会社と工事請負契約を結ぶ
2.メリット
 管理組合の予算と要望を鑑みての細やかな設計が可能です。
 工事監理契約をすることで、工事が適正に行われているか確認ができます。
3.デメリット
 設計監理費用が発生します。
 理事・修繕委員はコンサルタントの綿密な打合せを要するので、時間的な拘束
 は高くなります。
 施工会社とコンサルタントの間のリベート等、不適切な関係もあり、社会問題
 となっています。



プロポーザル方式 (責任施工方式のサポート + 工事監理)


1.契約形態
 責任施工方式でデメリットになっていた、複数社からの施工会社選定のサポート
 をコンサルタントが行う方式です。
 工事仕様の一部は工事会社各社が考え提案します。コンサルタントはそれを比較
 し、理事会で解説し、選定のお手伝いをします。
 @管理組合はコンサルタントと施工会社選定補助業務契約を結ぶ
 A管理組合は工事施工会社と工事請負契約を結ぶ
 B管理組合はコンサルタントと工事監理契約を結ぶ
2.メリット
 設計監理方式と比べて調査と設計費用の削減が可能です。
  理由:建物診断は簡易診断に変更
     工事範囲と基本的な仕様はコンサルタントが提示するが、積算以下は
     施工会社に任せるため
 コンサルタントが精査比較・解説するため、3社程度から見積書を取ることが
 可能です。
 施工会社決定後に工事監理契約を交わすため、不適切な関係が生じる隙を与えま
 せん。
3.デメリット
 コンサルタントは数量積算と設計コンサルティングを行わないため、工事予算
 はアバウトな提示となります。



当会によるお手伝い


設計監理方式、プロポーザル方式、いずれの方法でも管理組合をサポートいたし
ます。
またいずれの方法でも透明性と公平性を重視し、理事のご負担の軽減に努めます。


【設計監理方式の場合】
1.建物調査診断業務(必要性)
  しっかりとした大規模修繕工事計画を立案するためにも、現状把握は欠かせ
  ません。建物調査診断を行い、修繕の基礎資料にします。
2.改修設計業務(公平性)
  調査診断の結果に基づき、建物に最適な改修計画を立案します。概算費用の
  算出も同時に行います。
3.施工会社選定補助業務(透明性)
  さまざまな媒体を通じて募った施工会社を厳密に選定するサポートを行いま
  す。優良な施工会社を選ぶには、経営状況や改修実績、技術力、施工体制な
  ど多岐にわたる項目を比較検討することが必要です。
4.工事監理業務(品質・工程管理)
  工事仕様書に基づいて適正な施工がなされているか、発注者に代わって工事
  のチェックや施工者への指導を行います。
5.アフターサポート
 長期修繕計画案作成業務


【プロポーザル方式の場合】
1.簡易調査診断業務(必要性)
 工事範囲や仕様選定の基礎資料とします。
2.基本計画立案業務(公平性)
 工事範囲を絞込み、基本仕様を決め、基本計画書及び工事概要書を作成します。
3.施工会社選定補助業務(透明性)
 3社に絞って見積りを取得するまでのサポート、見積書の精査比較、最終審査
 (面談/プレゼン)までお手伝いします。
4.工事監理業務(品質・工程管理)
  工事仕様書に基づいて適正な施工がなされているか、発注者に代わって工事
  のチェックや施工者への指導を行います。
5.アフターサポート
 長期修繕計画案作成業務


 当協会の場合、ご相談をいただいた後、協会所属のコンサルタント・設計事務所をご紹介させていただきます(ご契約の際は各設計事務所との契約となります)


  設計監理方式につきましては当会監修 大規模修繕コンサルタント.com も
  ご覧ください。




何でもご相談ください


責任施工方式、設計監理方式、プロポーザル方式いずれが管理組合に合っているか
を検討される際にもご相談ください。
最適な方法をアドバイスします。


工事予算に不安がある場合もひご相談ください。より良い方法をご提案いたします。
ちなみに、大規模修繕工事の予算は
   一般的なマンションで 戸あたり120万〜
   100戸以上の大型マンションで 戸あたり100万〜 と言われています。
予算が不足している場合もご相談ください。


また、ECOを積極的に導入したい場合も当会までご連絡ください。
 (ECO-ECO再生の一例


いずれも初回相談は無料です。