長期修繕計画って何?

 




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長期修繕計画とは

標準的な修繕サイクル

 せっかく手に入れた大切なマンションです。長くつきあいたいものですね。
 しかし鉄筋コンクリート、鉄骨鉄筋コンクリートの建物でも、モノである以上、寿命からは逃れられません。
 鉄筋コンクリート自体は100年保っても、それを保護するのはタイルや塗料、シーリングや防水材になります。これが健全な状態であって初めて、コンクリートや鉄筋も正常に機能します。それら仕上材や防水材を修復するのが大規模修繕工事です。
 また、給排水管や電気などの設備類も数十年に一度、大きなメンテナンスを要します。
 こういった各部材の耐用年数は国土交通省が取りまとめています。それを図式化したものが下のグラフです。


 




 必ずしもこの通りに工事を実施しなければならないものではありませんが、目安となります。
 このサイクルを基に、仕様その他の条件を考慮し、調査診断の上で工事時期を検討することとなります。



長期修繕計画と修繕積立金

 1家族が住まう一戸建ての住宅であれば、経済状況を考えながら修繕を行うことも可能ですが、集合住宅の場合は各家庭の事情に合わせる訳にはいきません。
 上の図にあるような修繕工事の予算を、予め考えておく必要があります。そのために作るのが長期修繕計画であり、それによって決める予算が修繕積立金です。策定時期が遅れれば遅れるほど、後々の負担が大きくなるのは言うまでもありません。


 上の図で特に注目していただきたいのが、竣工30年目前後の工事の集中時期です。どのマンションでも最も修繕費がかかることになります。早くから適性な長期修繕計画が用意されていないマンションでは、この時期に修繕費が不足し、必要な工事ができなくなるケースもあります。
 そのようなことにならないよう、長期修繕計画は早目に策定し、修繕積立金を決めるようにしください。



見直しと短中期修繕計画

 建物の状況を調べながら、概ね5年ごとに見直しをすることも大切です。修繕単価も建物や設備の劣化程度も年々変わります。金額と優先順位を再検討しながら、計画を見直します。特に直近の5年間を短期修繕計画として重点を置くことも、管理組合運営には必要なことになります。
 また経年により不測の事態も起こります。グレードアップが必要となることもありえます。その都度必要な修繕を見直していきます。
 特に大規模修繕工事の後は見直しを行い、以降の修繕積立金を再確認してください。